Com caixa bilionário, fundo faz maratona de compras de grandes imóveis
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) anunciou aquisição de mais um imóvel de grande porte, desta vez um prédio já alugado ao Assaí Atacadista, em Caldas Novas (GO). A aquisição em Caldas Novas - município goiano conhecido por ser um dos principais destinos turísticos do Centro-Oeste por causa de suas águas termais - custou R$ 47,1 milhões.
Esse movimento complementa uma série de aquisições recentes feitas pelo fundo, que é gerido pela TRX Investimentos, com sede em São Paulo. Apenas neste mês, o fundo já havia fechado um negócio expressivo de R$ 543,4 milhões para comprar 13 imóveis localizados em São Paulo, região metropolitana e e em Atibaia. Entre esses ativos, estão lojas das redes Extra, Pão de Açúcar, além de um laboratório do grupo Delboni e uma unidade da Coop.
O imóvel de Goiás, que opera como loja "big box" da rede Assaí, possui uma área construída de quase 14 mil m² e contrato de locação até 2041. Trata-se de um contrato atípico de locação, definição jurídica para aquele instrumento em que as partes estabelecem condições específicas e não previstas integralmente pela lei do inquilinato, incluindo geralmente prazos mais longos e multas maiores por rescisão antecipada.
Segundo o comunicado do TRX, o fundo conta com uma renda estável pelos próximos anos, sem possibilidade de revisão contratual até o fim do período inicial. O aluguel é corrigido pelo IGP-M.
A estratégia mais ampla do fundo, segundo os gestores, é ampliar o portfólio com grandes ativos locados a empresas com bons ratings de crédito, com contratos de longo prazo e potencial valorização imobiliária.
Com as aquisições anunciadas este mês, o fundo amplia seu número de imóveis para 69, aumentando a presença geográfica para 38 cidades em 11 estados. O valor total investido em imóveis chega agora a aproximadamente R$ 3,87 bilhões.
A operação em Goiás será paga em três parcelas, sendo a maior parte, R$ 32,2 milhões, quitada por compensação com créditos obtidos na recente emissão de cotas do fundo.
De onde vem o dinheiro
Os gestores do TRXF11 arrecadaram R$ 1,25 bilhão com uma nova emissão de cotas. A emissão, que foi 11ª do fundo desde seu lançamento em 2019, totalizou mais de 12,4 milhões de novas cotas foram distribuídas aos investidores.
A gestão do fundo explica que essas aquisições reduzem o risco geral do portfólio ao distribuir melhor as receitas entre imóveis de diferentes regiões e locatários, além de diminuir a alavancagem (endividamento geral, em linguagem de gente) de cerca de 30% para menos de 25%.
O fundo afirma ainda que, com os novos imóveis, pretende manter sua distribuição mensal de dividendos entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.
Reportagem
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